נכתב בתאריך 23 באוקטובר 2026
קבלת תושבות ביוון דרך השקעה בנדל"ן לא הופכת אתכם אוטומטית לתושבי מס ביוון, כל עוד אינכם גרים בה מעל 183 ימים בשנה.
מהניסיון שלנו בליווי משקיעים ישראלים, הפחד הגדול ביותר אינו בחירת הנכס עצמו, אלא החשש מתאונת מס מול רשויות המס בישראל וביוון. בשנת 2026 הכללים השתנו מהיסוד. מדרגות ההשקעה עלו, נאסרה השכרה לטווח קצר, וממשלת יוון כבר מתכננת זינוק חד במס הרכישה לתושבי חוץ החל מיולי 2027.
כדי שתוכלו לקבל החלטה כלכלית ומשפטית בטוחה, ריכזנו עבורכם את תמונת המצב המדויקת לשנת 2026. נסביר בדיוק כמה מס תשלמו על רכישה והשכרה, איך עובדת אמנת המס עם ישראל, ואיך להימנע מקנסות כבדים שעלולים לבטל לכם את הוויזה.
מדרגות ההשקעה העדכניות ביוון לשנת 2026
לפני שניגש לחישובי המסים, כדאי להכיר את תנאי הסף של תוכנית התושבות היוונית (מתוקף חוק 5100/2024 התקף כיום). ממשלת יוון חילקה את המדינה לשלושה מסלולי השקעה ברורים, כאשר הסכומים אינם כוללים מסים ועלויות נלוות.
המסלול הראשון עומד על 800,000 אירו ומתייחס לאזורי הביקוש: מחוז אטיקה (כולל אתונה ופרבריה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני וכל אי עם מעל 3,100 תושבים. המסלול השני עומד על 400,000 אירו וחל על שאר אזורי הפריפריה ביוון. בשני המסלולים הללו קיימת חובה לרכוש נכס בודד אחד (לא ניתן לפצל למספר דירות) ובשטח מינימלי של 120 מ"ר.
המסלול השלישי, שעומד על 250,000 אירו, הוא זה שמושך את רוב המשקיעים הישראלים. מסלול זה פתוח בכל רחבי יוון וללא הגבלת שטח במ"ר, אך הוא מוגבל אך ורק לרכישת נכסים מסחריים או תעשייתיים והסבתם למגורים (או לשימור מבנים היסטוריים). עבור משפחות שחיפשו בעבר מסלולים כמו ויזת זהב אירופה במדינות שסגרו את אפיקי הנדל"ן, מסלול ה-250 אלף אירו ביוון נותר הזדמנות ריאלית, אך הוא דורש זהירות הנדסית ומשפטית גבוהה.
| מסלול השקעה | אזור גיאוגרפי | תנאי הנכס | מס רכישה ב-2026 (3.09%) | מס רכישה מתוכנן מיולי 2027 (15%) |
|---|---|---|---|---|
| 250,000 אירו | כל יוון (כולל מרכז אתונה) | הסבת נכס מסחרי/תעשייתי למגורים או מבנה לשימור (ללא מינימום מ"ר) | 7,725 אירו | 37,500 אירו |
| 400,000 אירו | אזורי פריפריה ואיים קטנים | נכס מגורים בודד, מינימום 120 מ"ר | 12,360 אירו | 60,000 אירו |
| 800,000 אירו | אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים מעל 3,100 תושבים | נכס מגורים בודד, מינימום 120 מ"ר | 24,720 אירו | 120,000 אירו |
השינוי במיסוי: מדוע חלון ההזדמנויות נסגר ביולי 2027?
כאשר רוכשים נדל"ן ביוון בשנת 2026, מס הרכישה (Transfer Tax) עומד על שיעור נוח מאוד של 3.09% משווי העסקה בחוזה או מהשווי האובייקטיבי שקובעת המדינה (הגבוה מביניהם). זהו אחד היתרונות הבולטים שהפכו את השוק היווני לאטרקטיבי כל כך עבור ישראלים.
אלא שבחודש ספטמבר 2026 הכריז ראש ממשלת יוון, קיריאקוס מיצוטאקיס, על הצעת חוק דרמטית: העלאת מס הרכישה על נדל"ן למגורים עבור אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי מ-3.09% לשיעור של 15%, החל מ-1 ביולי 2027. משמעות ההצעה היא שמס הרכישה במסלול ה-250,000 אירו יזנק מכ-7,725 אירו ל-37,500 אירו, ובמסלול ה-800,000 אירו הוא יקפוץ ל-120,000 אירו.
כאן נכנס לתמונה יתרון עצום למי שכבר מחזיק בידו דרכון אירופאי מכל מדינה חברה באיחוד. אזרחי האיחוד האירופי פטורים מהעלאת המס המתוכננת, אך ישראלים שרוכשים באמצעות דרכון ישראלי בלבד ומעוניינים במסלול גולדן ויזה יוון למשפחה הישראלית צריכים להשלים את הרכישה לפני אמצע שנת 2027 כדי לקבע את מס הרכישה הנמוך.
האם קבלת ויזת זהב הופכת אתכם לתושבי מס ביוון?
זוהי השאלה הראשונה שכל עצמאי, בעל חברה או משקיע שואל אותנו בפגישת הייעוץ. התשובה החד-משמעית היא לא. יש להפריד באופן מוחלט בין מעמד הגירתי (היתר שהייה) לבין מעמד מיסויי (תושבות מס).
תוכנית ויזת הזהב של יוון מעניקה היתר שהייה ל-5 שנים (המתחדש כל עוד הנכס בבעלותכם), אך אינה דורשת מכם לשהות ביוון אפילו יום אחד בשנה כדי לשמור על תוקף הוויזה. לפי פקודת המס היוונית והכללים של רשות המסים העצמאית של יוון (AADE), אדם נחשב לתושב מס ביוון רק אם שהה במדינה מעל 183 ימים במהלך שנת מס, או שמרכז חייו האישיים והכלכליים עבר ליוון.
כל עוד מרכז חייכם בישראל ואתם מבקרים ביוון לחופשות או לעסקים פחות מ-183 ימים בשנה, אינכם תושבי מס ביוון. רשויות המס ביוון לא ימסו את המשכורת שלכם בישראל, לא את רווחי החברה שלכם בארץ ולא את תיק ההשקעות שלכם. אתם תשלמו מס ביוון אך ורק על הכנסות שהופקו על אדמת יוון, כלומר דמי השכירות מהנכס שרכשתם.
אם אתם בעלי הון שדווקא כן מעוניינים לבצע רילוקיישן מלא ליוון ולהעתיק אליה את מרכז החיים, יוון מציעה משטר מס מיוחד (Non-Dom). מסלול זה מאפשר לשלם מס שנתי קבוע (Flat Tax) של 100,000 אירו בלבד על כלל ההכנסות שלכם מחוץ ליוון, ללא קשר לגובהן, לתקופה של עד 15 שנים (בתנאי שלא הייתם תושבי מס ביוון ב-5 מתוך 6 השנים שקדמו למעבר).
מיסוי שוטף ביוון ובישראל: שכירות, ארנונה ואמנת המס
כבעלי נכס ביוון שממשיכים לחיות בישראל, תחויבו בשני סוגי מסים שוטפים ביוון, ובדיווח מקביל לרשות המסים בישראל.
1. מס רכוש שנתי ביוון (ENFIA)
ביוון אין ארנונה חודשית גבוהה המשולמת על ידי השוכר כמו בישראל, אלא מס רכוש שנתי המוטל על בעל הנכס ונקרא ENFIA. המס מחושב לפי שטח הנכס, גילו ומקדם האזור שבו הוא נמצא. בנכס בשווי של 250,000 עד 400,000 אירו, מדובר לרוב במאות בודדות של אירו בשנה.
2. מס הכנסה ביוון על דמי שכירות (כולל דוגמה מספרית)
הכנסות משכירות ביוון ממוסות מהאירו הראשון לפי מדרגות מס קבועות ליחידים: עד 12,000 אירו בשנה המס הוא 15%; על החלק שבין 12,001 ל-35,000 אירו המס הוא 35%; ומעל 35,000 אירו המס עומד על 45%.
דוגמה מספרית פשוטה: נניח שרכשתם נכס מוסב למגורים באתונה ב-250,000 אירו, ואתם משכירים אותו לטווח ארוך תמורת 1,000 אירו בחודש (12,000 אירו בשנה). ממשלת יוון מעניקה ניכוי אוטומטי של 5% בגין הוצאות פחת ותחזוקה, כך שההכנסה החייבת שלכם ביוון היא 11,400 אירו. מכיוון שסכום זה נמצא כולו במדרגה הראשונה (15%), תשלמו ביוון מס שנתי של 1,710 אירו בלבד.
3. השלמת המס בישראל ואמנת המס
כתושבי ישראל, אתם חייבים לדווח לרשות המסים בישראל על הכנסות משכירות בחו"ל. בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס, ובישראל עומדות בפניכם שתי אפשרויות מיסוי עיקריות:
- מסלול 15% בישראל: תשלום מס קבוע של 15% על הכנסת השכירות (לאחר ניכוי הוצאות פחת בלבד). במסלול זה לא ניתן לקזז את המס ששילמתם ביוון.
- מסלול מס שולי רגיל: דיווח לפי מדרגות המס האישיות שלכם בישראל (המתחילות לרוב מ-31% להכנסה פסיבית), ניכוי הוצאות מוכרות (כמו דמי ניהול ופחת), וקבלת זיכוי מלא על המס שכבר שילמתם ביוון (בכפוף לאמנת המס). כך תשלמו בישראל רק את ההפרש, אם קיים.
איסור השכרה לטווח קצר (Airbnb) ואזהרות רגולציה
אחת הטעויות המסוכנות ביותר שמשקיעים עושים היא להסתמך על מצגות ישנות של מתווכים שמבטיחים תשואות גבוהות מהשכרת הנכס לתיירים ב-Airbnb. החל מהתיקון לחוק היווני התקף ב-2026, חל איסור מוחלט וגורף להשכיר נכסים שנרכשו במסגרת ויזת הזהב לטווח קצר (כל תקופה הפחותה מ-60 יום, ובפועל נדרש חוזה שכירות לטווח ארוך של מעל 6 חודשים). בנוסף, הקפאת הנפקת הרישיונות החדשים ל-Airbnb במרכז אתונה הוארכה עד סוף 2027.
רשויות המס וההגירה ביוון מצליבות נתונים דיגיטליים מול פלטפורמות ההשכרה. אם נכס הרשום תחת תוכנית ויזת הזהב יושכר לטווח קצר, או שבמסלול ה-250,000 אירו לא תושלם הסבת הנכס למגורים כחוק, הסנקציה היא מיידית: ביטול מוחלט של ויזת הזהב לכל המשפחה וקנס כספי של 50,000 אירו.
בדיקות נאותות, עלויות נלוות ובטיחות למשקיע הישראלי
מעבר למחיר הנכס ומס הרכישה, יש להביא בחשבון עלויות עסקה נלוות ביוון העומדות יחד על כ-5% עד 7% משווי הנכס. עלויות אלו כוללות שכר טרחת עורך דין, שכר נוטריון יווני, אגרת רישום בטאבו היווני ואגרות ממשלתיות להנפקת כרטיסי התושבות (2,000 אירו למבקש הראשי ו-150 אירו לכל בן משפחה בגיר).
לכן חשוב להכיר מראש את תפקידם של עורך הדין והנוטריון בהבטחת ההשקעה לפני חתימה על זיכרון דברים.
במסלול של 250,000 אירו (הסבת נכס מסחרי למגורים), קיים סיכון הנדסי ומשפטי מובנה: החוק קובע כי ניתן להגיש את הבקשה לוויזת הזהב רק לאחר ששינוי הייעוד והבנייה הושלמו במלואם ואושרו חוקית. אל תעבירו כספים ליזם לפני שביצעתם בדיקת נאותות (Due Diligence) עצמאית באמצעות עורך דין ומהנדס מטעמכם, שמוודאים שניתן חוקית והנדסית להסב את המבנה למגורים ושהכספים מופקדים בחשבון נאמנות או מובטחים בערבויות מתאימות.
דגשי ביטחון אישי בביקור באתונה (2026)
כמשרד שמלווה ישראלים בשטח, חשוב לנו לציין גם את ההיבט הביטחוני. נכון לשנת 2026, קיימת באתונה מתיחות גיאופוליטית ומחאות פוליטיות באזורים מרכזיים, לצד ביקורת מקומית על משקיעים זרים רוכשי דירות. בשכונות מסוימות באתונה, ובראשן שכונת אקסרכיה (Exarchia), קיימת נוכחות בולטת של קבוצות אנרכיסטיות וגורמים עוינים לזרים ולישראלים.
כאשר אתם טסים ליוון לצורך סיור נכסים או מתן טביעות אצבע ביומטריות, אנו ממליצים לפעול בהתאם להנחיות המטה לביטחון לאומי (המל"ל), להתרחק מהפגנות והתקהלויות בכיכר סינטגמה ובאקסרכיה, ולהצניע סממנים ישראליים בולטים במרחב הציבורי.
זכויות בני משפחה: תושבות ביוון מול אזרחות אירופאית
יתרון בולט של התוכנית היוונית הוא היכולת לצרף תחת השקעה אחת שלושה דורות של המשפחה: המבקש הראשי, בן או בת הזוג, ילדים עד גיל 21 (עם אפשרות הארכה עד גיל 24 אם הם סטודנטים), וכן את ההורים של שני בני הזוג. הוויזה מאפשרת מגורים ביוון ותנועה חופשית ב-29 מדינות אזור שנגן עד 90 ימים בכל חצי שנה.
עם זאת, חשוב להבין את ההבדל בין תושבות קבע לאזרחות. ויזת הזהב ביוון אינה מעניקה רישיון עבודה כשכיר ביוון (אך מותר להקים עסק או חברה ולהיות בעל מניות), והיא אינה הופכת לאזרחות יוונית באופן אוטומטי. כדי לקבל דרכון יווני מכוח התושבות, תידרשו לגור פיזית ביוון במשך 7 שנים רצופות ולעבור מבחן שפה ותרבות ביוונית ברמה גבוהה.
לכן, כאשר לקוחות מתלבטים בין תושבות ביוון דרך השקעה לעומת אזרחות אירופאית, אנו תמיד בודקים תחילה האם קיימת במשפחה זכאות להוצאת אזרחות אירופאית מלאה לפי מוצא, כגון אזרחות פורטוגלית, אזרחות רומנית או אזרחות פולנית. אזרחות מעניקה זכות עבודה מלאה בכל האיחוד ופטור ממס הרכישה של ה-15% ביוון, בעוד שוויזת הזהב ביוון היא פתרון מצוין למי שאין לו שורשים מתאימים ומעוניין לשלב השקעת נדל"ן מניבה עם תעודת תושבות אירופאית מידית לכל המשפחה.
צ'קליסט משפטי ומיסויי לפני רכישת נכס לוויזת זהב ביוון
שאלות נפוצות
מהו סכום ההשקעה המינימלי לקבלת ויזת זהב ביוון בשנת 2026?
בשנת 2026 קיימות שלוש מדרגות השקעה: 800,000 אירו באתונה (אטיקה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם מעל 3,100 תושבים; 400,000 אירו בשאר אזורי יוון (בשני מסלולים אלו חובה לרכוש נכס בודד בשטח של לפחות 120 מ"ר); ו-250,000 אירו בכל רחבי יוון וללא הגבלת מ"ר, אך ורק עבור נכסים מסחריים או תעשייתיים המוסבים למגורים או מבנים היסטוריים לשימור.
כיצד עדיין ניתן להוציא ויזת זהב ביוון במסלול של 250,000 אירו?
מסלול ה-250,000 אירו פתוח בשנת 2026 באמצעות רכישת מבנה מסחרי, משרדי או תעשייתי שייעודו שונה רשמית למגורים (או רכישת מבנה המוגדר לשימור ושיפוצו). תנאי קריטי בחוק הוא שהסבת הייעוד למגורים ועבודות הבנייה חייבות להסתיים ולקבל אישור חוקי מלא לפני מועד הגשת הבקשה לוויזת הזהב.
אילו מיסים חלים על משקיע ישראלי הרוכש נדל"ן ביוון לצורך גולדן ויזה?
במעמד הרכישה משלמים מס רכישה (Transfer Tax) בגובה 3.09% משווי הנכס (אשר צפוי לעלות ל-15% לתושבי חוץ החל מיולי 2027). באופן שוטף, בעל הנכס משלם מס רכוש שנתי יווני (ENFIA) ומס הכנסה מדורג ביוון על דמי השכירות (החל מ-15% עד 12,000 אירו בשנה). בנוסף, תושב ישראל חייב בדיווח לרשות המסים בישראל, בהתאם לאמנה למניעת כפל מס בין המדינות.
האם קבלת ויזת זהב ביוון הופכת אותי לתושב מס ביוון?
לא. עצם ההחזקה בוויזת זהב ובנכס ביוון אינה הופכת אתכם לתושבי מס ביוון. כל עוד אינכם שוהים ביוון מעל 183 ימים בשנה ומרכז חייכם נותר בישראל, לא תמוסו ביוון על הכנסותיכם הכלל-עולמיות, אלא אך ורק על ההכנסה המופקת מהנכס ביוון.
האם מותר להשכיר נכס שנרכש במסגרת ויזת זהב ביוון לטווח קצר כמו Airbnb?
לא, הדבר אסור לחלוטין. החוק היווני אוסר באופן גורף על השכרה לטווח קצר (פחות מ-60 יום, ובפועל נדרשת השכרה לטווח ארוך) של כל נכס המשמש לקבלת ויזת זהב. הפרת האיסור גוררת שלילה מיידית של היתר השהייה וקנס כספי כבד של 50,000 אירו.
האם קיימת חובת שהייה פיזית ביוון כדי לשמור על תוקף ויזת הזהב או לחדש אותה?
אין שום חובת שהייה פיזית ביוון. נדרשת הגעה חד-פעמית ליוון לצורך מסירת טביעות אצבע ביומטריות בתהליך ההנפקה. לאחר מכן, הוויזה תקפה ל-5 שנים ומתחדשת ללא הגבלה כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם, גם אם לא שהיתם ביוון כלל.
אילו בני משפחה ניתן לצרף לבקשה של ויזת זהב ביוון והאם היא מקנה אזרחות?
ניתן לצרף לבקשה את בן/בת הזוג, ילדים רווקים עד גיל 21 (עם הארכה עד גיל 24 לסטודנטים), ואת ההורים של שני בני הזוג. הוויזה מעניקה תושבות קבע ולא אזרחות. קבלת אזרחות ודרכון יווני דורשת מגורים בפועל ביוון במשך 7 שנים רצופות ומעבר מבחני שפה ותרבות ביוונית.
בשורה אחת
תוכנית ויזת הזהב של יוון ממשיכה להיות בשנת 2026 אחד האפיקים המשתלמים ביותר עבור משקיעים ישראלים המחפשים תעודת ביטחון אירופאית לכל המשפחה לצד נכס מניב, מבלי להפוך לתושבי מס ביוון ומבלי להידרש לגור בה.
יחד עם זאת, האיסור הגורף על השכרות לטווח קצר, הדרישות ההנדסיות המחמירות במסלול ה-250,000 אירו והעלאת מס הרכישה הצפויה ל-15% ביולי 2027 מחייבים פעולה מהירה וליווי משפטי מדויק. אתם מוזמנים לקרוא עוד אודות משרד עו"ד ונוטריון פינקו אלפסי או לעבור אל עמוד צרו קשר לתיאום פגישת ייעוץ פרטנית שבה נבחן את המסלול הנכון והבטוח ביותר עבורכם.
