נכתב בתאריך 18 באוקטובר 2026
לפני שמתחילים
רכישת נכס ביוון לצורך קבלת תושבות (גולדן ויזה) בשנת 2026 מחייבת התאמה מדויקת בין תקציב המשקיע לבין ייעוד הנכס ומיקומו הגיאוגרפי, תוך עמידה בתנאי שטח מינימליים ומגבלות השכרה מחמירות.
הטעות היקרה ביותר שמשקיעים ישראלים עושים כיום היא לצאת לתהליך של רכישת נכס ביוון לטובת קבלת תושבות אירופאית, מבלי להבין שהחוק היווני בשנת 2026 קובע מדרגות השקעה שונות בתכלית לכל סוג נכס ואוסר לחלוטין על השכרה לטווח קצר.
מהניסיון שלנו במשרד, לקוחות רבים עדיין מגיעים עם מידע ישן מהאינטרנט ובטוחים שאפשר פשוט לקנות דירה קטנה באתונה ב-250 אלף אירו, לרשום אותה באתרי השכרה לתיירים ולקבל גולדן ויזה. בשטח, המציאות המשפטית השתנתה מקצה לקצה.
אם המטרה שלכם היא לשלב השקעת נדל"ן חכמה עם רשת ביטחון לכל המשפחה בדמות תושבות ביוון, אתם חייבים לבנות אסטרטגיה הפוכה. קודם בוחרים את מסלול החוק שמתאים לתקציב שלכם, ורק אז מחפשים את הנכס המדויק שעומד בתנאים ההנדסיים והמשפטיים.
מה חייבים להכין ולדעת לפני שמתחילים לחפש נכס ביוון?
לפני שאתם עולים על טיסה לאתונה או לסלוניקי כדי לראות דירות, חשוב להבין שתהליך רכישת נכס ביוון לטובת תושבות הוא קודם כל הליך משפטי ורגולטורי. לא כל מי שאין לו זכאות להוצאת דרכון אירופאי לפי שורשים משפחתיים חייב לוותר על החלום האירופאי, שכן מסלול ההשקעה ביוון פתוח לכל אזרח ישראלי שעומד בתנאי הסף.
כדי שהתהליך יעבור חלק וללא עיכובים מול הבנקים ורשויות המס, הכנו עבורכם רשימת הכנה קצרה שכל משקיע חייב לסמן עליה וי עוד מישראל:
הגדרת אסטרטגיית הרכישה והכרת מדרגות ההשקעה ב-2026
הצעד המעשי הראשון הוא להבין באיזו מדרגת השקעה אתם בוחרים לפעול. ממשלת יוון עדכנה את חוקי ההגירה כדי למתן את עליית מחירי הדיור למקומיים, וכיום התוכנית הרשמית של סוכנות ההשקעות הממשלתית של יוון (Enterprise Greece) מחלקת את המדינה לשלושה מסלולים ברורים:
- מדרגת 800,000 אירו: חלה על כל מחוז אטיקה (כולל אתונה רבתי, פיראוס והפרברים), סלוניקי, וכל אי יווני שבו מתגוררים מעל 3,100 תושבים (כגון כרתים, רודוס, קורפו, מיקונוס וסנטוריני).
- מדרגת 400,000 אירו: חלה על שאר אזורי יוון היבשתית (כגון חצי האי פלופונס, חלקידיקי או ערים מתפתחות כמו פטרס ויאנינה) ואיים קטנים מאוד.
- מדרגת 250,000 אירו (המסלול המיוחד): חלה בכל רחבי יוון, כולל לב אתונה וסלוניקי, אך ורק בשני מקרים ספציפיים: רכישת נכס מסחרי או תעשייתי והסבתו הרשמית למגורים, או רכישת מבנה המוגדר לשימור היסטורי ושיפוצו המלא.
בניגוד למסלול המסורתי של קבלת אזרחות אירופאית שעובר בירושה ומבוסס על ארכיונים, כאן הכללים הם מתמטיים וברורים. בשתי המדרגות הגבוהות (400 ו-800 אלף אירו), החוק דורש שההשקעה תבוצע בנכס יחיד אחד וששטחו העיקרי יעמוד על לפחות 120 מ"ר. במסלול ה-250 אלף אירו של הסבת נכס מסחרי, עדיין חובה לרכוש נכס יחיד, אך אין מגבלת שטח מינימלי של 120 מ"ר.
אם אתם מתלבטים איך המדרגות הללו משפיעות על הכדאיות הכלכלית מול מדינות אחרות ביבשת, כדאי לקרוא את ההשוואה המלאה שלנו על גולדן ויזה יוון לישראלים מול אירופה ב-2026.
בחירת סוג הנכס: דירת נופש, פרויקט מגורים או הסבת נכס מסחרי?
אחרי שהבנתם את מדרגות המחיר, מגיע שלב ההחלטה העסקית ובחירת סוג הנכס שמשרת הכי טוב את המטרות שלכם. בשטח, אנחנו רואים שמשקיעים ישראלים מתפצלים לשלוש גישות שונות, שלכל אחת מהן השלכות משפטיות שונות לחלוטין.
אפשרות א': הסבת נכס מסחרי למגורים (רף ה-250,000 אירו)
זוהי האפשרות המבוקשת ביותר בשנת 2026 עבור משקיעים שרוצים להיכנס לתוכנית בסף המינימלי של 250 אלף אירו ועדיין להחזיק נכס במרכז אתונה או סלוניקי. מדובר ברכישת משרדים, חנויות או קומות מסחריות שמקבלות היתר שינוי ייעוד רשמי לדירות מגורים.
הדגש המשפטי הקריטי: כדי לקבל את התושבות במסלול זה, הליך שינוי הייעוד מרשויות התכנון ביוון והשלמת הבנייה חייבים להסתיים במלואם לפני הגשת הבקשה לוויזת הזהב. לכן, רוב המשקיעים שלנו רוכשים דירות מיזמים שכבר רכשו בניין משרדים שלם ומבצעים את ההסבה והשיפוץ כפרויקט מובנה עם ערבויות ברורות.
אפשרות ב': פרויקט מגורים עירוני או בית פרטי (400 עד 800 אלף אירו)
משפחות שמתכננות רילוקיישן אמיתי ליוון, או משקיעים שמחפשים נכס פרימיום בשכונות המבוססות של אתונה (כגון גליפאדה בריביירה של אתונה או קולונאקי במרכז), בוחרים במסלול הישיר. כאן רוכשים דירת מגורים מרווחת מעל 120 מ"ר. היתרון הגדול הוא הפשטות המשפטית, שכן לא נדרש הליך הנדסי של שינוי ייעוד, וניתן להגיש את הבקשה לתושבות מיד עם רישום הבעלות.
אפשרות ג': דירת נופש או וילה על הים
רכישת וילה או דירת נופש באזורי חוף (למשל בחצי האי פלופונס או בחלקידיקי במדרגת ה-400 אלף אירו, או בכרתים במדרגת ה-800 אלף אירו) קורצת מאוד למי שמחפש בית קיץ למשפחה. עם זאת, כאן בדיוק נכנסת לתמונה המגבלה החדשה שחייבים להכיר לפני שחותמים על חוזה.
לפי תיקון החוק היווני שנכנס לתוקף ומיושם בקפדנות ב-2026, אסור בתכלית האיסור להשכיר נכס שמקנה גולדן ויזה בהשכרות קצרות מועד (כמו Airbnb או Booking). בנוסף, בנכסים שעברו הסבה ממסחרי למגורים, חל איסור לרשום את הנכס כמטה של חברה עסקית. מותר להשכיר את הנכס אך ורק בשכירות ארוכת טווח למגורים.
בעל נכס שיפר את הכלל הזה יאבד באופן מיידי את רישיון התושבות שלו ושל משפחתו, ויוטל עליו קנס מנהלי בגובה 50,000 אירו.
המשמעות ברורה. אם אתם רוכשים דירת נופש לטובת תושבות, היא יכולה לשמש אתכם ואת משפחתכם לחופשות פרטיות, או להיות מושכרת לשוכר קבוע לטווח ארוך (למשל לעובדי רילוקיישן או מקומיים), אך לא לתיירים מתחלפים. לקבלת תמונה רחבה יותר על האזורים הכדאיים ביותר להשקעה, עיינו במדריך שלנו על השקעה בנדל"ן ביוון 2026 ומפת אזורים למבקשי תושבות.
התארגנות בירוקרטית והוצאת מספר מס יווני (AFM)
ברגע שגיבשנו את האסטרטגיה, אנחנו מתחילים להניע את גלגלי הבירוקרטיה היוונית. אי אפשר לקנות נכס, לחתום על חוזה או לבצע העברה בנקאית לרכישת מקרקעין ביוון ללא הנפקת מספר זיהוי מס מקומי, הנקרא ביוון AFM (מקביל למספר תיק ברשות המיסים).
החדשות הטובות הן שאתם לא צריכים לטוס ליוון ולעמוד בתורים בשביל זה. בשלב זה, אתם חותמים במשרדנו בישראל על ייפוי כוח נוטריוני המאושר בחותמת אפוסטיל. ייפוי הכוח הזה מאפשר לצוות המשפטי לבצע עבורכם מרחוק את רישום המס מול רשות המיסים העצמאית של יוון (AADE) ולהכין את הקרקע לעסקה.
בדיקות נאותות משפטיות והנדסיות לפני חתימה
ברגע שמצאתם נכס שעומד בתקציב ובדרישות השטח, עוצרים ובודקים. ביוון, בניגוד לישראל, היסטוריית הרישום של נכסים יכולה להיות מורכבת מאוד, ובחלק מהאזורים עדיין מתבצע מעבר מרישום היסטורי שמי ללשכת רישום מקרקעין דיגיטלית (קדסטר).
לפני שאתם מעבירים אירו אחד למוכר, אנחנו מבצעים שתי בדיקות חובה שעליהן קמה ונופלת הזכאות שלכם לוויזה:
- בדיקה משפטית בלשכת רישום המקרקעין: בודקים רצף בעלויות של 20 שנה אחורה כדי לוודא שהנכס נקי לחלוטין משעבודים, עיקולים, משכנתאות ישנות או תביעות ירושה פתוחות. נכס עם שעבוד לא יאושר לגולדן ויזה.
- בדיקה הנדסית ותעודה אלקטרונית לבניין (HTK): מהנדס מוסמך מטעמנו בודק את הנכס בפועל מול היתרי הבנייה. ביוון לא ניתן למכור נכס אם יש בו חריגות בנייה שלא הוסדרו כחוק. במסלול של הסבת נכס מסחרי למגורים, המהנדס מוודא שהמבנה אכן עומד בתקני המגורים ושהסבת הייעוד הושלמה ונרשמה כדין.
מה שאנחנו רואים שוב ושוב אצל לקוחות שפונים אלינו אחרי שכבר התחילו תהליך לבד, הוא חתימה פזיזה על "הסכם שריון נכס" מול מתווכים ותשלום מקדמה, עוד לפני שעורך דין בדק את הניירת. אם מתברר אחר כך ששטח הדירה בנסח הרשמי הוא 116 מ"ר בלבד (ולא 120 מ"ר כפי שפורסם במודעה כי המתווך חישב גם את המרפסות), הנכס פסול לקבלת תושבות ואתם עלולים לאבד את המקדמה. בדיקת הנסח המדויק תמיד קודמת לכל תשלום.
להעמקה נוספת בבדיקות שאנו עורכים בכל עסקה, מומלץ לקרוא את המדריך שלנו על רכישת נכס ביוון בדרך לוויזת זהב והשלבים המשפטיים שאסור לדלג עליהם.
חתימה על חוזה המכר, תשלום עלויות נלוות והיבטי מיסוי
לאחר שהבדיקות המשפטיות וההנדסיות עברו בהצלחה, מתקדמים לחתימה על חוזה המכר הסופי בפני נוטריון יווני. חשוב לדעת שעל פי חוקי ההגירה של יוון, כל סכום הרכישה חייב להיות משולם במלואו בהעברה בנקאית מתועדת לפני שניתן להגיש את הבקשה לתושבות.
מעבר למחיר הנכס עצמו (שחייב לעמוד ברף ה-250, 400 או 800 אלף אירו נטו, ללא מיסים), עליכם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות הבאות ביוון:
- מס העברת מקרקעין (מס רכישה): עומד ביוון על שיעור קבוע של 3.09% משווי העסקה או משווי הנכס האובייקטיבי (הגבוה מביניהם), ומשולם לרשות המיסים היוונית לפני החתימה על החוזה.
- שכר טרחת נוטריון ורישום בקדסטר: ביוון העסקה נחתמת בפני נוטריון ממשלתי. עלות הנוטריון ואגרת הרישום בלשכת המקרקעין מסתכמות יחד בכ-2% עד 2.5% משווי הנכס (בתוספת מע"מ מקומי).
- ליווי משפטי ותיווך: שכר טרחה לעורכי הדין המלווים את העסקה והוצאת הוויזה, ועמלת תיווך (אם העסקה בוצעה דרך סוכנות נדל"ן, לרוב סביב 2% פלוס מע"מ).
- אגרות ממשלתיות לוויזת הזהב: אגרת הגשת בקשה ממשלתית בסך 2,000 אירו עבור המשקיע הראשי, ו-150 אירו עבור כל בן משפחה בוגר נוסף בבקשה, לצד ביטוח בריאות פרטי ביוון בעלות של כמאה עד מאתיים אירו לשנה לאדם.
ומה לגבי מיסוי ביוון ובישראל לאחר הרכישה?
בעלי נכסים ביוון משלמים מס רכוש שנתי הנקרא ENFIA (מעין ארנונה לבעלי נכסים), שמחושב לפי שטח הנכס והאזור ועומד בדרך כלל על מאות בודדות של אירו בשנה. אם תשכירו את הנכס לטווח ארוך, דמי השכירות ביוון ממוסים במדרגות מס שמתחילות ב-15% (עבור הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו משכירות).
הודות לאמנת המס בין ישראל ליוון, לא תשלמו כפל מס, והמס ששולם ביוון יקוזז מדיווח המס שלכם בישראל.
הגשת הבקשה לתושבות וצירוף בני המשפחה
ברגע שחוזה המכר נחתם ונרשם בלשכת רישום המקרקעין ביוון, אנחנו מגישים את התיק המלא למשרד ההגירה היווני. מיד עם הגשת הבקשה המקוונת, מונפק לכם אישור הגשה זמני (המכונה "הנייר הלבן"), שמאפשר לכם לשהות ביוון באופן חוקי מלא עד להנפקת הכרטיס הקבוע.
השלב היחיד שבו תידרשו להגיע פיזית ליוון יחד עם בני המשפחה הוא שלב מתן הנתונים הביומטריים (טביעות אצבע וצילום) במשרד ההגירה, בתיאום מראש שאנו מבצעים עבורכם. תוך זמן קצר לאחר מכן, מונפק כרטיס התושבות הקבוע למשך 5 שנים, שמתחדש כל 5 שנים נוספות כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם.
רכישת נכס יחיד ביוון מעניקה תושבות לא רק למשקיע עצמו, אלא גם לבת או בן הזוג (בנישואין או בהסכם חיים משותפים מוכר), לילדים המשותפים עד גיל 21 (עם אפשרות הארכה עד גיל 24), ולהורים של שני בני הזוג ללא כל תנאי של תלות כלכלית או גיל. כולכם מקבלים תנועה חופשית במדינות אמנת שנגן וזכות למגורים, לימודים וגישה למערכת הבריאות ביוון.
רוצים להבין בדיוק כמה זמן לוקח כל שלב מהרגע שבוחרים נכס ועד שהכרטיס אצלכם ביד? קראו את הפירוט המלא בעמוד מאיתור הנכס ועד קבלת התעודה: לוח הזמנים המלא של מסלול גולדן ויזה יוון, או בדקו את המדריך המלא לשנת 2026 להוצאת גולדן ויזה יוון למשפחה הישראלית.
המלצת המומחה: עו"ד ונוטריונית הילה פינקו
"במהלך כמעט שני עשורים שבהם אני מלווה משפחות ישראליות בהליכי תושבות ואזרחות זרה, ראיתי איך שינויי חקיקה תופסים משקיעים לא מוכנים. בשנת 2026, הסוד להצלחה ביוון הוא לא לחפש קודם כל 'דירה יפה', אלא לבחון את העסקה בעיניים משפטיות קרות. מסלול הסבת הנכסים המסחריים למגורים ב-250 אלף אירו הוא הזדמנות פנטסטית במרכז אתונה, אבל הוא דורש פיקוח משפטי ונוטריוני הדוק על קבלני הביצוע ועל היתרי שינוי הייעוד."
"במשרד עו"ד פינקו אלפסי, יחד עם שותפי עו"ד ונוטריון משה אלפסי, אנחנו דואגים שכל מסמך, ייפוי כוח וחוזה מכר ייבדקו בשבע עיניים עוד לפני שאתם מעבירים שקל אחד, כדי שההשקעה שלכם תניב גם תשואה בטוחה וגם תושבות אירופאית שקטה לכל המשפחה."
שאלות נפוצות
מהו סכום ההשקעה המינימלי הנדרש עבור רכישת נכס ביוון לצורך קבלת תושבות וגולדן ויזה?
נכון לשנת 2026, קיימות שלוש מדרגות השקעה: 800,000 אירו באזורי ביקוש מרכזיים (אתונה רבתי, סלוניקי ואיים עם מעל 3,100 תושבים כמו כרתים ורודוס); 400,000 אירו בשאר אזורי יוון היבשתית ואיים קטנים; ורף מופחת של 250,000 אירו בכל רחבי יוון עבור פרויקטים של הסבת נכס מסחרי למגורים או שיפוץ מבנים לשימור היסטורי.
האם ניתן לקבל ויזת זהב ביוון בסף השקעה מופחת של 250 אלף אירו באמצעות הסבת נכס מסחרי למגורים?
כן, בהחלט. זהו המסלול המבוקש ביותר כיום להשקעה במרכז אתונה וסלוניקי. החוק מאפשר לרכוש נכס מסחרי, תעשייתי או משרדי (או דירה בפרויקט שעובר הסבה כזו על ידי יזם) בסכום של החל מ-250,000 אירו ללא הגבלת שטח מינימלי, בתנאי שהליך שינוי הייעוד הרשמי למגורים הושלם במלואו לפני הגשת הבקשה לתושבות.
אילו סוגי נכסים ביוון מתאימים לקבלת תושבות ומה ההבדל בדרישות בין דירת נופש לפרויקט מגורים?
במסלולים הרגילים של 400 ו-800 אלף אירו, ניתן לרכוש דירת מגורים עירונית, בית פרטי או וילת נופש, אך החוק מחייב שמדובר יהיה בנכס יחיד (לא ניתן לחבר מספר דירות) וששטחו הבנוי העיקרי יעמוד על 120 מ"ר לפחות. ההבדל המרכזי תלוי במיקום: וילת נופש באזורי יבשת מתפתחים תחויב ברף של 400 אלף אירו, בעוד דירת מגורים באתונה או וילה בכרתים תחויב ברף של 800 אלף אירו (אלא אם מדובר בהסבת נכס מסחרי למגורים).
האם מותר להשכיר נכס שנרכש ביוון לטובת גולדן ויזה בהשכרה לטווח קצר כמו Airbnb?
לא. החקיקה העדכנית ביוון אוסרת לחלוטין על השכרת נכסים המשמשים לקבלת גולדן ויזה בפלטפורמות לטווח קצר כמו Airbnb או Booking. מותר להשכיר את הנכס אך ורק בחוזי שכירות ארוכי טווח (מגורים רגילים). הפרת איסור זה גוררת ביטול מיידי של אשרת התושבות וקנס כספי בסך 50,000 אירו.
אילו עלויות נלוות ומיסים יש לקחת בחשבון בתהליך רכישת נכס ביוון מעבר למחיר הנכס עצמו?
יש לשריין כ-8% עד 10% נוספים מעל מחיר הנכס. עלויות אלו כוללות: מס העברת מקרקעין (מס רכישה) בשיעור 3.09%, שכר טרחת נוטריון יווני ואגרת רישום בטאבו (הקדסטר) בסך כולל של כ-2% עד 2.5%, שכר טרחת עורכי דין ומתווכים, וכן אגרות ממשלתיות להגשת הוויזה (2,000 אירו למשקיע הראשי ו-150 אירו לכל בן משפחה בוגר) וביטוח בריאות מקומי.
האם קבלת תושבות באמצעות רכישת נכס ביוון מחייבת שהייה פיזית או מגורים בפועל במדינה?
לא. אחד היתרונות הגדולים של תושבות יוון (גולדן ויזה) הוא היעדר חובת שהייה. אינכם חייבים לגור ביוון אפילו יום אחד בשנה כדי לשמור על תוקף התושבות ולחדש אותה כל 5 שנים, כל עוד הנכס נותר בבעלותכם. חובת מגורים פיזיים ביוון במשך 7 שנים חלה רק על מי שמעוניין להגיש בעתיד בקשה להתאזרחות ודרכון יווני.
אילו בני משפחה זכאים לקבל מעמד תושבות יחד עם המשקיע בעקבות רכישת נכס ביוון?
תחת השקעה בנכס אחד זכאים לקבל תושבות: המשקיע הראשי, בן או בת הזוג (נשואים או ידועים בציבור עם הסכם רשמי), ילדים משותפים מתחת לגיל 21 (עם אפשרות הארכה עד גיל 24), וכן ההורים של המשקיע וההורים של בן/בת הזוג ללא תלות בגילם.
השורה התחתונה
סיכום: הופכים את ההשקעה ביוון לתושבות בטוחה
תהליך רכישת נכס ביוון בשנת 2026 דורש הבנה מדויקת של כללי המשחק החדשים. בין אם תבחרו במסלול ה-250 אלף אירו דרך הסבת נכס מסחרי למגורים, ובין אם תעדיפו לרכוש דירת מגורים מרווחת או בית נופש ב-400 או 800 אלף אירו, ההצלחה של התיק שלכם תלויה בבדיקות המשפטיות וההנדסיות שמבוצעות לפני החתימה.
משרד עו"ד ונוטריון פינקו אלפסי מלווה אתכם יד ביד לאורך כל הדרך: החל מבדיקת נאותות קפדנית לנכס ולחוזה המכר, דרך הנפקת מספר המס והאישורים הנוטריוניים בישראל וביוון, ועד לקבלת כרטיסי התושבות לכל בני המשפחה. אתם מוזמנים לפנות אלינו דרך עמוד צרו קשר לתיאום פגישת ייעוץ ובחינת חוזי מכר בביטחון מלא.
