נכתב בתאריך 10 בנובמבר 2026
מה חשוב לדעת
קבלת אשרת שהייה על בסיס נדלן ביוון בשנת 2026 דורשת עמידה מדויקת בתקנות החדשות. כדי למנוע את פסילת הבקשה או אובדן כספים, אלו הכללים הקריטיים שחייבים להכיר לפני שחותמים על חוזה:
- עמידה ברף האזורי החדש: השקעה של 800,000 אירו באזורי ביקוש (כמו אתונה, סלוניקי והאיים הגדולים) או 400,000 אירו בשאר המדינה.
- כלל הנכס הבודד והשטח המינימלי: חובה לרכוש נכס אחד בלבד בשטח פנים נטו של 120 מ"ר לפחות (ללא מחסן או חניה).
- מסלול 250,000 אירו המיוחד: תקף רק להסבת נכס מסחרי למגורים או לשימור מבנים, כאשר סיום ההסבה חייב להתבצע במלואו לפני הגשת הבקשה.
- איסור מוחלט על השכרה לטווח קצר: השכרת הנכס ב-Airbnb תוביל לשלילת האשרה ולקנס מיידי של 50,000 אירו.
- העברת כספים שקופה: חובה להעביר את הכסף מחשבון הבנק האישי של המבקש בלבד, בליווי תיעוד מלא ומספר מס יווני (AFM).
האם ידעתם שרכישת דירה ביוון בסכום המדויק שקבע החוק עדיין יכולה להסתיים בדחייה מוחלטת של בקשת התושבות שלכם, ואפילו בקנס של עשרות אלפי אירו?
בשנים האחרונות, ובעיקר לאחר כניסתו לתוקף של חוק 5100 והתקנות המחמירות המעודכנות לשנת 2026, כללי המשחק ביוון השתנו מקצה לקצה. מה שעבד לחברים שלכם לפני שנתיים, יוביל היום לפסילה אוטומטית של הבקשה.
מהניסיון שלנו במשרד, ישראלים רבים ניגשים לתהליך מתוך מחשבה שמדובר בעסקת נדל"ן פשוטה, ומגלים מאוחר מדי שהרשויות ביוון בוחנות כל מטר רבוע וכל העברה בנקאית בזכוכית מגדלת. במדריך זה נציג את המוקשים המשפטיים הנפוצים ביותר ונסביר בדיוק כיצד להימנע מהם מראש.
מדוע בקשות רבות לקבלת אשרת שהייה על בסיס נדלן נפסלות ב-2026?
יוון היא אחד היעדים המבוקשים ביותר עבור משקיעים ישראלים המחפשים ביטחון וגמישות באירופה, אבל העומס הרב והעלייה במחירי הדיור הובילו את ממשלת יוון להקשיח מאוד את התנאים לקבלת ויזת זהב יוון. הרשויות כבר לא מעלימות עין מטעויות טכניות.
המקרים הקשים ביותר שאנו פוגשים במשרד הם של לקוחות שקנו נכס במיטב כספם, הסתמכו על הבטחות של מתווכים מקומיים, ורק בשלב הגשת הבקשה גילו שהנכס פשוט לא עומד בתנאי הסף. בשלב הזה, הכסף כבר שולם למוכר, והבקשה לאשרה נדחית על הסף. הבנת הפער בין תושבות ביוון דרך השקעה לעומת אזרחות אירופאית קלאסית היא הצעד הראשון, אך הצעד השני והקריטי הוא הכרת המלכודות המשפטיות בשטח.
טעות 1: התעלמות מרף ההשקעה האזורי החדש ומכלל 120 המ"ר
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא הסתמכות על מידע מיושן. הרף הישן של 250,000 אירו לדירת מגורים רגילה באתונה כבר אינו קיים. כיום, החוק מחלק את יוון לאזורים נוקשים: נדרשת השקעה של 800,000 אירו באזורי ביקוש קשיחים הכוללים את מחוז אטיקה (כולל אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני וכל אי עם מעל 3,100 תושבים. בשאר אזורי יוון, רף המינימום עומד על 400,000 אירו.
בנוסף לסכום, משקיעים רבים נופלים בשתי דרישות מחייבות שנכנסו לתוקף: הראשונה היא "כלל הנכס הבודד". אסור לפצל את ההשקעה לשתי דירות זולות יותר כדי להגיע לסכום הנדרש. הדרישה השנייה היא שהנכס חייב להיות בשטח פנים שימושי של לפחות 120 מ"ר. שימו לב: מרפסות, חניות ומחסנים אינם נספרים בחישוב הזה.
הפתרון: בדיקת מיקום ומדידה הנדסית לפני החתימה
לפני שמתקדמים עם כל נכס במסלולי ה-400 או ה-800 אלף אירו, אנו מבצעים בדיקה כפולה. ראשית, מוודאים את הסיווג המוניציפלי המדויק של האזור. שנית, אנו דורשים ממודד מוסמך מטעמנו לבדוק את שטח הפנים נטו שמופיע בטאבו היווני וברישום הקדסטר, כדי להבטיח שישנם 120 מ"ר חוקיים למגורים.
טעות 2: מלכודת ההסבה למגורים במסלול 250,000 אירו
החוק היווני השאיר פתח להשקעה נמוכה של 250,000 אירו (ללא מגבלת שטח של 120 מ"ר) בשני מקרים בלבד: שימור מבנים היסטוריים, או רכישת נכס מסחרי או תעשייתי והסבתו למגורים. יזמים רבים משווקים לישראלים משרדים או חנויות ביוון ומבטיחים להם שקניית הנכס תספיק לקבלת האשרה.
הבעיה הקריטית היא העיתוי. החוק קובע מפורשות כי הליך שינוי הייעוד למגורים, גם הפיזי (השיפוץ) וגם הרישומי מול הרשויות, חייב להסתיים במלואו לפני שמגישים את הבקשה לאשרת השהייה. הגשת בקשה כאשר הנכס עדיין רשום כמשרד, או שימוש בנכס לצרכים עסקיים כמטה או סניף, יובילו לדחייה או לביטול מיידי של האשרה בכל שלב.
הפתרון: ליווי משפטי להשלמת שינוי הייעוד מראש
במסלול זה, אנו בונים את חוזה הרכישה כך שהתשלום הסופי ליזם מותנה בהשלמת רישום הנכס כדירת מגורים בטאבו היווני ובקבלת אישור מהנדס רשמי. אנחנו לא מגישים אף תיק למשרד ההגירה לפני ששינוי הייעוד הושלם כחוק.
טעות 3: השכרת הנכס לטווח קצר (Airbnb)
בעבר, משקיעים רבים קנו דירות באתונה, קיבלו גולדן ויזה יוון, והשכירו את הדירה לתיירים ב-Airbnb כדי ליהנות מתשואה גבוהה. תחת התקנות החדשות, הפעולה הזו הפכה לעבירה חמורה שמחסלת את זכאותכם לתושבות.
נכסים שנרכשים כיום לצורך קבלת אשרת שהייה אסורים בתכלית האיסור להשכרה לטווח קצר (תקופות של פחות מ-60 יום). רשויות המס וההגירה ביוון מצליבות מידע באופן אוטומטי מול פלטפורמות ההשכרה באמצעות מספר הרישום של הנכס. מי שייתפס מפר את ההנחיה הזו יספוג מכה כפולה: שלילה לצמיתות של אשרת השהייה וקנס כספי מיידי בסך 50,000 אירו לכל נכס מפר.
הפתרון: חוזה שכירות ארוך טווח בלבד
כדי להפיק תשואה מהנכס שלכם בראש שקט ובאופן חוקי, יש להשכיר אותו אך ורק בחוזי שכירות ארוכי טווח (לרוב לתקופות של שנה ומעלה) לדיירים קבועים, ולדווח על החוזה במערכת המס היוונית כנדרש.
טעות 4: כשלים בהעברת הכספים מישראל (רגולציית הלבנת הון)
גם אם מצאתם את הנכס המושלם שעומד בכל דרישות השטח והמחיר, טעות אחת באופן שבו תעבירו את הכסף מישראל ליוון תפסול את הבקשה שלכם. הרשויות ביוון אוכפות בקפדנות את חוקי איסור הלבנת הון (AML). ראינו מקרים שבהם הורים העבירו כסף מחשבונם עבור הבן שלהם, או שמשקיע העביר כסף מחשבון החברה שבבעלותו במקום מחשבונו הפרטי.
התוצאה במקרים אלו היא סירוב מוחלט של הבקשה. החוק מחייב נתיב כסף שקוף ומתועד במלואו. רכישה במזומן, שימוש בחלפנים לא מוכרים או העברה מחשבון שאינו רשום על שם המבקש הראשי (או בן/בת זוגו במקרה של חשבון משותף מוכח) יפסלו את העסקה לצורכי הגירה.
הפתרון: הנפקת מספר מס (AFM) והעברה בנקאית ישירה
לפני העברת שקל אחד, יש להנפיק למבקש מספר מס יווני (AFM). כל סכום הרכישה חייב לעבור בהעברה בנקאית בינלאומית ישירה מחשבון הבנק האישי של המבקש בישראל אל חשבון הבנק של המוכר (או לחשבון נאמנות ייעודי) ביוון, כאשר בפרטי ההעברה מצוינת מטרת התשלום המדויקת בהתאם לחוזה המכר.
טעות 5: ויתור על בדיקת נאותות (Due Diligence) וכשלים באפוסטיל
בישראל אנחנו רגילים שרוב הדירות רשומות בצורה מסודרת בטאבו. ביוון המצב שונה לחלוטין. נכסים רבים סובלים מחריגות בנייה היסטוריות שלא הוסדרו, משכנתאות ישנות של מוכרים, עיקולים, או בעיות בשרשרת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (הקדסטר). חריגת בנייה קטנה, כמו סגירת מרפסת לא חוקית שעשה הבעלים הקודם לפני 20 שנה, תמנע את העברת הבעלות החוקית ותעצור את קבלת האשרה.
בנוסף, בצד הבירוקרטי של התיק האישי, ישראלים רבים מגישים מסמכים (כמו תעודות לידה, נישואין או היעדר מרשם פלילי) ללא חותמת אפוסטיל תקינה, ללא תרגום נוטריוני מדויק ליוונית, או עם פוליסת ביטוח בריאות שאינה תואמת את הדרישות הספציפיות של ממשלת יוון.
הפתרון: סעיף מילוט בחוזה ואימות נוטריוני מבית
כאשר אנו מלווים עסקה של רכישת נכס ביוון בדרך לוויזת זהב, אנו מכניסים לחוזה סעיף מילוט מפורש: העסקה כולה מותנית באישור עורך דין מקומי מטעמנו המאשר כי הנכס נקי מכל שעבוד או חריגת בנייה וכשיר ב-100% לדרישות חוק 5100. במקביל, מכיוון שמשרדנו מאגד עורכי דין ונוטריונים מוסמכים תחת קורת גג אחת, אנו מבצעים את כל אישורי האפוסטיל והתרגומים הנוטריוניים בעצמנו, ללא תלות בגורמים חיצוניים.
צ'קליסט עשה ואל תעשה לפני רכישת נכס ביוון לתושבות
מתי אפשר להסתדר לבד ומתי חובה לשלב עורך דין מקצועי?
את שלב החיפוש הראשוני, הסיור בשכונות השונות באתונה או בסלוניקי וההתרשמות מהנכסים ומהסביבה, אתם בהחלט יכולים ואפילו צריכים לעשות בעצמכם. חשוב שתרגישו בנוח עם האזור שבו אתם משקיעים את כספכם, במיוחד כשבוחנים את מפת האזורים למבקשי תושבות ביוון.
אבל מרגע שמצאתם נכס שמוצא חן בעיניכם, אסור להתקדם לבד. אל תחתמו על זיכרון דברים, אל תשלמו דמי רצינות למתווך, ואל תעבירו כספים לפני שעורך דין הבקיא בדיני ההגירה של יוון בדק את הנכס. במשרד פינקו ברקן (פינקו אלפסי), אנו מלווים משפחות ישראליות בכל שלבי התהליך: מבדיקת הנאותות של הנכס ביוון, דרך בניית נתיב העברת הכספים החוקי, ועד לאימות הנוטריוני של כלל המסמכים והגשת הבקשה לקבלת אשרת השהייה.
אם יש לכם זכאות גם למסלולים אחרים כמו אזרחות פורטוגלית או קבלת דרכון אירופאי לפי שורשים, נדע לבחון עבורכם את כלל האפשרויות תחת קורת גג אחת. למידע נוסף על נגישות השירותים שלנו, ניתן לבקר בעמוד עזרה והצהרת נגישות באתר.
המלצת המומחה: עו"ד ונוטריונית הילה פינקו
"במהלך כמעט שני עשורים שבהם אני מלווה ישראלים בהליכי אזרחות ותושבות באירופה, למדתי שהטעויות היקרות ביותר קורות כשמערבבים בין אינטרס של מתווך נדל"ן לבין דרישות חוק ההגירה. המתווך ביוון רוצה למכור לכם את הדירה; משרד ההגירה היווני מחפש לראות שעמדתם בכל סעיף של חוק 5100.
ההמלצה החד-משמעית שלי לכל משקיע ב-2026 היא פשוטה: לעולם אל תעבירו מקדמה על נכס לפני שביצענו עבורכם בדיקת קדסטר מלאה ווידאנו שהנכס עומד בדרישות השטח, הייעוד והאזור. זהו ההבדל בין השקעה בטוחה שמעניקה שקט נפשי לכל המשפחה, לבין מפח נפש כלכלי ומשפטי."
שאלות נפוצות
אילו טעויות בסכום ההשקעה המינימלי ביוון פוסלות בקשת אשרת שהייה על בסיס נדלן?
הטעות הנפוצה ביותר היא רכישת נכס לפי סכומי העבר או פיצול ההשקעה. כיום, רכישת נכס באזורי ביקוש (כמו אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם מעל 3,100 תושבים) מחייבת השקעה של 800,000 אירו לפחות, ובשאר יוון 400,000 אירו. בנוסף, חובה לרכוש נכס מגורים אחד בלבד (כלל הנכס הבודד). פיצול הסכום לשתי דירות זולות יותר יפסול את הבקשה על הסף.
האם השכרת הנכס לטווח קצר ב-Airbnb נחשבת טעות שמבטלת אשרת שהייה על בסיס נדלן?
חד משמעית כן. התקנות החדשות אוסרות לחלוטין על השכרת נכסים שנרכשו לצורך תושבות לטווח קצר (תקופות של פחות מ-60 יום). הרשויות ביוון מצליבות מידע מול פלטפורמות ההשכרה, והפרת האיסור גוררת שלילה לצמיתות של אשרת השהייה וקנס כספי מיידי של 50,000 אירו.
האם רכישת דירה הקטנה מ-120 מ"ר ביוון תפסול זכאות עבור אשרת שהייה על בסיס נדלן?
כן, במסלולי ההשקעה הרגילים של 400,000 ו-800,000 אירו, החוק מחייב ששטח הפנים השימושי של הנכס יהיה לפחות 120 מ"ר נטו (ללא חניה, מחסן או מרפסות). החריג היחיד שבו אין מגבלת שטח של 120 מ"ר הוא מסלול ה-250,000 אירו, המיועד אך ורק להסבת נכס מסחרי למגורים או לשימור מבנים היסטוריים.
מהן הטעויות המשפטיות ברישום הטאבו ביוון שמונעות קבלת אשרת שהייה על בסיס נדלן?
חתימה על חוזה ללא בדיקת נאותות (Due Diligence) בלשכת רישום המקרקעין (הקדסטר) היא טעות קריטית. נכסים עם חריגות בנייה לא מוסדרות, שעבודים ישנים, או פגמים בשרשרת הבעלות ההיסטורית לא יאפשרו את השלמת הרישום החוקי של הנכס על שמכם, מה שיוביל לדחיית הבקשה לאשרת שהייה.
אילו טעויות בתהליך העברת הכספים מישראל ליוון מסכנות אשרת שהייה על בסיס נדלן?
העברת כספים מחשבון בנק שאינו רשום על שם המבקש הראשי (למשל מחשבון של חברה עסקית או מחשבון של קרוב משפחה שאינו בן/בת הזוג), תשלום במזומן, או העברת כספים לפני הנפקת מספר מס יווני (AFM). כל אלו מהווים הפרה של תקנות איסור הלבנת הון (AML) ויובילו לפסילה מוחלטת של הבקשה.
האם קניית נכס מסחרי ביוון ללא שינוי ייעוד למגורים פוסלת אשרת שהייה על בסיס נדלן?
כן. במסלול של 250,000 אירו המיועד להסבת נכס מסחרי או תעשייתי למגורים, חובה לסיים את כל הליך ההסבה, כלומר גם את השיפוץ הפיזי וגם את שינוי הייעוד הרשמי בטאבו היווני, לפני הגשת הבקשה לאשרה. כמו כן, החזרת הנכס לשימוש מסחרי או משרדי תביא לביטול האשרה בכל שלב.
בשורה אחת
הוצאת אשרת שהייה על בסיס נדלן ביוון בשנת 2026 היא מסלול מצוין למשפחות ישראליות, אך היא אינה סלחנית לטעויות. החל מהקפדה על רף ההשקעה האזורי החדש ודרישת 120 המ"ר, דרך הימנעות מוחלטת מהשכרה ב-Airbnb, ועד לבדיקת נאותות קפדנית והעברת כספים שקופה – כל שלב דורש תכנון משפטי מוקדם.
אל תסכנו את כספכם על בסיס הנחות או הבטחות בעל פה. משרד עו"ד ונוטריון פינקו אלפסי מעניק לכם מעטפת משפטית ונוטריונית מלאה, המבטיחה שכל מסמך וכל סעיף בחוזה הרכישה יעמדו בדרישות המחמירות ביותר של ממשלת יוון. פנו אלינו עוד לפני החתימה על העסקה, ונדאג להוביל אתכם בבטחה עד לקבלת תעודת התושבות.
