נכתב בתאריך 27 בספטמבר 2026
מהניסיון שלי, הרבה ישראלים חולמים על דירה ליד הים ביוון ועל גולדן ויזה אירופאית, אבל המציאות מכה בהם כשהם מקבלים ליד חוזה ביוונית.
רכישת נכס ביוון היא לא רק עסקה כלכלית, אלא תהליך משפטי ובירוקרטי במדינה זרה. השפה שונה, מערכת הרישום עובדת אחרת לגמרי, והסיכונים – אם לא בודקים נכון – יכולים לעלות ביוקר.
כאן עו"ד הילה פינקו. אחרי שנים של ליווי משקיעים, אני רואה שוב ושוב את אותן טעויות שמובילות לעיכובים או לעסקאות מסוכנות. במדריך הזה, אני אעשה לכם סדר. שלב אחר שלב, נבין בדיוק מה צריך לעשות כדי שהנכס יירשם על שמכם בבטחה, ושתקבלו את ויזת הזהב בלי הפתעות רעות בדרך.
רגע לפני שמתחילים: מה צריך להכין?
לפני שאתם אורזים מזוודה ונוסעים לראות דירות באתונה, כדאי להבין שרכישת נכס להשקעה שמזכה באשרה דורשת היערכות. אם המטרה הסופית שלכם היא הוצאת דרכון אירופאי או תושבות ארוכת טווח, העסקה חייבת להתבצע בדיוק לפי כללי תוכנית ויזת הזהב.
הכנו עבורכם צ'קליסט קצר של מה שצריך להכין מראש:
שלב 1: הוצאת מספר מס יווני (AFM) ופתיחת חשבון בנק
אי אפשר לעשות שום צעד רשמי ביוון בלי מספר מס מקומי שנקרא AFM. זהו השלב הראשון בכל תהליך רכישה. ללא המספר הזה, לא תוכלו לחתום על חוזה, לא תוכלו לשלם מס רכישה, ובוודאי שלא תוכלו להגיש בקשה לוויזת זהב.
לאחר שיש בידיכם את ה-AFM, השלב הבא הוא פתיחת חשבון בנק ביוון. ממשלת יוון דורשת שכל התשלומים עבור נכס במסגרת ויזת הזהב יעברו דרך מערכת הבנקאות המקומית כדי למנוע הלבנת הון.
החדשות הטובות? אם יש לכם ליווי משפטי נכון, רוב התהליך הזה יכול להתבצע גם מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני מתאים. כדי להבין את לוחות הזמנים המלאים, כדאי להציץ במדריך שלנו על מאיתור הנכס ועד קבלת התעודה: לוח הזמנים המלא של מסלול גולדן ויזה יוון.
שלב 2: בדיקת נאותות משפטית והנדסית (Due Diligence)
זהו אולי השלב הקריטי ביותר בדרך. ביוון, בניגוד לישראל, מערכת רישום המקרקעין (הקטימטולוגיו) בנויה אחרת ולעיתים קרובות תמצאו רישומים היסטוריים או חובות ישנים שרובצים על הנכס.
עורך הדין המקומי מטעמכם חייב לבצע בדיקה יסודית בטאבו המקומי. הוא בודק שאין עיקולים, שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי היחיד, ושאין סכסוכי ירושה פתוחים.
בדיקה משפטית היא לא הכל. חובה להזמין מהנדס יווני מטעמכם שיבדוק את תקינות המבנה ויאשר שאין בו חריגות בנייה. נכס עם חריגות בנייה לא חוקיות ביוון לא יוכל להירשם על שמכם, ועלול להוות סכנה בטיחותית ממשית.
שלב 3: תנאי הסף להשקעה (עדכון חוקי 2026)
יוון עדכנה לאחרונה את רפי ההשקעה הנדרשים כדי להיות זכאים לוויזת זהב. נכון לשנת 2026, אין יותר סכום אחד שמתאים לכל המדינה. הסכום שתצטרכו להשקיע תלוי באזור בו בחרתם לקנות את הנכס.
אזורי ביקוש גבוה – 800,000 אירו
באזורים כמו אתונה, סלוניקי, והאיים המבוקשים מיקונוס וסנטוריני, רף ההשקעה קפץ ל-800,000 אירו. בנוסף, החוק החדש דורש שההשקעה תהיה בנכס אחד בלבד (לא ניתן לפצל למספר דירות קטנות), וששטח הנכס יהיה לפחות 120 מ"ר.
שאר אזורי יוון – 400,000 אירו
באזורים הפריפריאליים יותר או באיים הפחות עמוסים, סכום ההשקעה המינימלי עומד על 400,000 אירו. אם אתם רוצים להבין איפה כדאי להשקיע, תוכלו לקרוא בהרחבה על השקעה בנדל"ן ביוון 2026: מפת אזורים למבקשי תושבות.
מסלול מיוחד – 250,000 אירו
קיים חריג שמאפשר השקעה של 250,000 אירו בלבד. זה תקף במקרים ספציפיים מאוד, כמו רכישת מבנה מסחרי והסבתו המלאה למגורים, או רכישה ושיקום של מבנים היסטוריים לשימור.
מה חשוב לדעת
אם אתם ממהרים, הנה מה שאתם חייבים לדעת על רכישת נכס ביוון ב-2026:
שלב 4: העלויות הנלוות שחובה לקחת בחשבון
טעות נפוצה שאנחנו רואים היא שמשקיעים מחשבים רק את מחיר הנכס, ושוכחים את מס הרכישה ושכר הטרחה של אנשי המקצוע. ביוון, העלויות הנלוות יכולות להגיע ל-7% עד 12% נוספים מעל מחיר הדירה.
| סוג ההוצאה | שיעור מוערך |
|---|---|
| מס רכישה לממשלת יוון | 3% משווי הנכס |
| שכר טרחת עורך דין מקומי | 1% – 2% מהעסקה |
| שכר טרחת נוטריון ביוון | 1% – 1.5% מהעסקה |
| אגרת רישום בטאבו (קטימטולוגיו) | 0.5% – 0.7% |
שלב 5: חתימה אצל נוטריון ורישום הבעלות
ביוון, לחוזה שאינו נחתם בפני נוטריון אין שום תוקף משפטי. הנוטריון הציבורי הוא זה שמקריא את החוזה, מוודא שכל המיסים שולמו כדין, ומחתים את הצדדים. התפקיד שלו הוא לדאוג למדינה, לא בהכרח לכם – ולכן אתם חייבים עורך דין מטעמכם בחדר.
לאחר החתימה, עורך הדין לוקח את המסמכים ודואג לרשום את הנכס על שמכם באופן רשמי במרשם המקרקעין. התהליך הזה לוקח בדרך כלל בין כמה שבועות לכמה חודשים, תלוי בעומס במשרדי הרישום המקומיים.
שלב 6: הגשת הבקשה לוויזת זהב
אחרי שהנכס רשום כדין, אפשר להתפנות לסיבה שלשמה התכנסנו – ויזת הזהב. עורך הדין יגיש את הבקשה עבורכם ועבור בני משפחתכם הקרובים.
חשוב לזכור שוויזת הזהב מעניקה תושבות ל-5 שנים, וניתן לחדש אותה שוב ושוב כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם. אין דרישה לשהות ביוון אפילו יום אחד כדי לשמור על הוויזה.
עם זאת, אם המטרה שלכם היא להגיע לאזרחות מלאה, התמונה קצת שונה. תוכלו להעמיק בהבדלים במאמר שלנו על תושבות ביוון דרך השקעה לעומת אזרחות אירופאית קלאסית: מה המסלול הנכון עבורכם?.
הטיפ של עו"ד הילה פינקו: אל תסתמכו על תרגומים אוטומטיים
"מהניסיון שלנו, עסקאות ביוון נופלות או הופכות לאסון כלכלי פשוט בגלל מילה אחת לא נכונה בחוזה. יזמים רבים מציעים לרוכשים 'לתרגם את החוזה בגוגל', או נותנים להם תרגום חובבני לאנגלית. אל תסכימו לזה. מערכת המושגים המשפטית ביוון שונה מישראל. חובה לעבוד עם ליווי משפטי שיודע לקרוא את האותיות הקטנות בשפת המקור, ולהסביר לכם בדיוק על מה אתם חותמים."
שאלות נפוצות
מהם התנאים לקבלת ויזת זהב ביוון?
התנאים המרכזיים הם ביצוע השקעה בנדל"ן בסכום המינימלי הנדרש (בהתאם לאזור), גיל מעל 18, עבר פלילי נקי, רכישת ביטוח בריאות תקף ביוון, והוכחה שהכסף להשקעה הגיע ממקורות חוקיים ומוצהרים מחוץ ליוון.
מהו סכום ההשקעה המינימלי הנדרש לרכישת נכס עבור ויזת זהב?
נכון ל-2026, הסכומים חולקו לפי אזורים. באזורי ביקוש גבוה (אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני) נדרשת השקעה של 800,000 אירו בנכס אחד ששטחו לפחות 120 מ"ר. בשאר אזורי המדינה הסכום עומד על 400,000 אירו. ישנו מסלול ספציפי של 250,000 אירו המיועד להמרת מבנים מסחריים למגורים או לשימור מבנים היסטוריים.
אילו עלויות נלוות קיימות בתהליך רכישת נכס ביוון?
מעבר למחיר הנכס, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות שמסתכמות בדרך כלל ב-7% עד 12% משווי העסקה. אלו כוללות: מס רכישה (3%), שכר טרחת עורך דין מקומי (1%-2%), שכר טרחת נוטריון (1%-1.5%) ואגרות רישום בטאבו היווני (0.5%-0.7%).
האם ישראלי יכול לקבל משכנתא מבנק ביוון?
באופן תיאורטי כן, משקיעים זרים יכולים לבקש משכנתא בבנקים ביוון. עם זאת, התהליך מורכב מאוד לישראלים ודורש הוכחת הכנסות חזקה. חשוב מאוד להבין: כדי לקבל ויזת זהב, סכום ההשקעה המינימלי שנקבע בחוק חייב להגיע מהון עצמי מחוץ ליוון. משכנתא מקומית יכולה לשמש רק להשלמת סכומים שמעבר לרף הנדרש.
מהם שלבי תהליך רכישת נכס ביוון מרחוק?
ניתן לבצע כמעט את כל התהליך מרחוק על ידי חתימה על ייפוי כוח נוטריוני. השלבים כוללים: הוצאת מספר מס (AFM), פתיחת חשבון בנק מקומי, העברת כספים, ביצוע בדיקות נאותות על ידי עורך דין ומהנדס, חתימה על חוזה הרכישה על ידי מיופה הכוח, רישום הנכס בטאבו, ולבסוף הגשת הבקשה לוויזה.
איך עובד המיסוי על נדל"ן ביוון למשקיעים זרים?
במעמד הרכישה תשלמו מס רכישה של 3% משווי הנכס. לאחר מכן, כבעלי נכסים ביוון, תצטרכו לשלם מס רכוש שנתי (ENFIA) המחושב לפי גודל הנכס, מיקומו ושנת הבנייה שלו. אם תשכירו את הנכס, תשלמו מס על הכנסות משכר דירה שמדורג ומתחיל מ-15% על ההכנסות הראשונות.
האם ויזת זהב מקנה אזרחות יוונית?
לא באופן אוטומטי. ויזת הזהב מעניקה תושבות שניתנת לחידוש כל עוד הנכס בבעלותכם, ללא חובת מגורים בפועל ביוון. כדי לבקש אזרחות ודרכון יווני, תצטרכו לעבור לגור ביוון בפועל לפחות 183 ימים בשנה במשך 7 שנים ברציפות, ולעמוד בתנאים נוספים כמו מבחן שליטה בשפה היוונית.
מה כדאי לזכור
רכישת נכס ביוון היא צעד מרגש ופוטנציאל אדיר לעתיד שלכם, אבל זה לא המקום לחתוך פינות או לחסוך בבדיקות משפטיות. הבירוקרטיה היוונית יכולה להיות מסורבלת, והחוקים משתנים כל הזמן (כמו שראינו עם עליית רפי ההשקעה ב-2026).
אל תעשו את זה לבד ואל תסמכו על הבטחות באוויר של מתווכים. ליווי משפטי ומקצועי של עורכי דין שמכירים את הדין היווני והישראלי, יבטיח שהכסף שלכם בטוח ושתקבלו את התושבות שאתם שואפים אליה, בראש שקט ובידיים בטוחות.
