נכתב בתאריך 21 באוגוסט 2026
נקודות חשובות מהמאמר
ממהרים? הנה התשובה המהירה ללמה אתם חייבים ליווי משפטי צמוד בתהליך הוצאת ויזת הזהב ביוון:
- ✓ הגנה על הכסף שלכם: עורך הדין מבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) כדי לוודא שהנכס נקי מחובות ועיקולים לפני ששקל יוצא מהכיס שלכם.
- ✓ ניהול סיכונים מול הרשויות: החוק היווני מחייב נוטריון, אבל הנוטריון שם לא מגן על האינטרסים שלכם כקונים. רק עורך דין מטעמכם יעשה זאת.
- ✓ חוקים חדשים ל-2026: ספי ההשקעה השתנו (800,000 אירו באזורי ביקוש ו-400,000 אירו באזורים אחרים). חובה לעבוד עם מי שמכיר את התקנות המעודכנות.
- ✓ אימות מסמכים: תפקיד הנוטריון הישראלי הוא קריטי בתרגום, אימות וקבלת חותמת אפוסטיל לכל המסמכים המוגשים ליוון.
- ✓ תהליך מרחוק: ניתן לבצע את רוב התהליך, כולל רכישת הנכס, בעזרת ייפוי כוח נוטריוני מבלי לטוס הלוך ושוב.
החלטתם לעשות צעד חכם ולהשקיע ביוון כדי לקבל את ויזת הזהב המבוקשת. בשנת 2026, זו ללא ספק אחת הדרכים האטרקטיביות ביותר בדרך אל אזרחות אירופאית. אבל רגע לפני שאתם מתאהבים בנכס מול הים וחותמים על מסמכים ביוונית שאינכם מבינים, יש משהו שאתם חייבים לדעת.
ויזת זהב יוון היא הרבה יותר מסתם עסקת נדל"ן. מדובר בהליך הגירה בינלאומי ומשפטי מורכב. במילים פשוטות – אם לא תעשו את זה נכון, אתם עלולים לסכן גם את הכסף שלכם וגם את הוויזה עצמה. משקיעים רבים חושבים שאפשר "לחסוך" את ההוצאה על עורך דין ישראלי שמפקח על התהליך, ונופלים בפח של חובות נסתרים או בירוקרטיה שלא נגמרת.
בדיוק כאן אנחנו נכנסים לתמונה. כמשרד עורכי דין ונוטריון המתמחה בהליכי הגירה ודרכונים, המטרה שלנו היא לתת לכם שקט נפשי. אנחנו מוודאים שהנכס נקי, שהכסף שלכם מוגן בחשבון נאמנות, ושכל מסמך נוטריוני עומד בדרישות הנוקשות של רשויות ההגירה ביוון. בואו נצלול פנימה ונבין איך התהליך באמת עובד מאחורי הקלעים, ולמה ליווי משפטי הוא תעודת הביטוח שלכם.
למה הוצאת ויזת זהב יוון היא קודם כל תהליך משפטי?
הרבה אנשים מסתכלים על ויזת הזהב ביוון ורואים רק את הדירה המהממת באתונה או בסלוניקי. הם חושבים שאם מצאו מתווך טוב ונכס במחיר הנכון – העבודה הסתיימה. אבל המציאות שונה לגמרי. רכישת הנכס היא רק כלי כדי להשיג את המטרה האמיתית: תושבות אירופאית ובהמשך אולי דרכון אירופאי.
התהליך הזה משלב שתי מערכות מסובכות: דיני המקרקעין ביוון (שהם סבוכים ובירוקרטיים מאוד) ודיני ההגירה של האיחוד האירופי. מסמך אחד חסר, חתימה לא מאומתת כהלכה, או טעות בדיווח העברות הכספים – והתיק שלכם יכול להיתקע חודשים ארוכים או אפילו להידחות.
זו בדיוק הסיבה שאתם חייבים עין מקצועית שרואה את התמונה המלאה. לא רק חותמת גומי: תפקיד הנוטריון המכריע בהוצאת דרכון אירופאי הוא דוגמה מצוינת לאיך כל פרט קטן קובע. כשאתם מלווים בעורך דין ישראלי בשיתוף עורכי דין מקומיים, אתם יודעים שיש מי ששומר על הכסף שלכם ודואג שהבקשה תאושר.
השילוב המנצח: עורך דין ישראלי לצד עורך דין מקומי
למה בעצם לא לקחת פשוט עורך דין יווני וזהו? התשובה היא תקשורת, הבנת המנטליות והגנה על האינטרסים שלכם. עורך דין מקומי ביוון אמנם מכיר את החוק היווני, אבל הוא לא תמיד מכיר את צרכי המשקיע הישראלי, את חוקי איסור הלבנת ההון בישראל (שמשפיעים על הוצאת הכסף), ואת האופן שבו צריך להכין את המסמכים בארץ.
כשאנחנו מנהלים עבורכם את התיק, אנחנו מתפקדים כמו ה"קבלן הראשי" שלכם. אנחנו מדברים איתכם בעברית, מסבירים לכם כל שלב בגובה העיניים, ומולנו עובד צוות משפטי יווני שאנחנו מפקחים עליו. כך אין קצרים בתקשורת, והסיכוי לטעויות יורד לאפס.
בדיקת נאותות משפטית לנכס (Due Diligence)
אחד השלבים הכי קריטיים שבו עורכי דין מצילים משקיעים מאסון כלכלי הוא שלב בדיקת הנאותות. ביוון, בניגוד לישראל, מערכת רישום המקרקעין (הטאבו) עדיין עוברת תהליכי דיגיטציה. יש אזורים שבהם הרישום עדיין ידני, מיושן ומסורבל.
מה זה אומר תכלס? שקל מאוד לקנות בטעות דירה שיש עליה חובות של הבעלים הקודם. אם לא בודקים את זה לעומק, מרגע שהנכס עובר אליכם – החובות עוברים אליכם. הרשויות ביוון לא יעניקו לכם ויזת זהב על נכס מסובך משפטית.
האם הנכס נקי מחובות ועיקולים?
העבודה שלנו מתחילה הרבה לפני חתימת החוזה. אנחנו מפעילים עורכי דין מקומיים שניגשים פיזית או דיגיטלית ללשכות הרישום ביוון. הם בודקים היסטוריה של הבעלויות, מוודאים שאין משכנתאות קודמות, שאין עיקולים של רשויות המס ביוון ושאין סכסוכי ירושה על הנכס.
מעבר לטאבו, חשוב לבדוק גם שאין חריגות בנייה. ביוון, נכס עם חריגות בנייה שלא הוסדרו לא יוכל לעבור רישום חוקי, מה שיתקע לכם את קבלת הוויזה. עורך דין טוב לא נותן ללקוח לשלם מקדמה לפני שהתקבל דוח נאותות נקי לחלוטין.
מבנה הסכם הרכישה והבטחת כספי המשקיע
חוזה הרכישה ביוון (הסכם המכר) נכתב ביוונית. אם תסמכו רק על התרגום של המתווך או של המוכר, אתם עלולים למצוא את עצמכם חתומים על סעיפים דרקוניים. המטרה של המוכר היא לקבל את הכסף כמה שיותר מהר. המטרה שלנו היא לוודא שהכסף שלכם בטוח עד שהנכס רשום על שמכם כחוק.
כדי לקבל את הוויזה, החוק היווני דורש שהתשלום על הנכס יבוצע במלואו לפני הגשת הבקשה. זה יוצר מצב רגיש – איך מעבירים סכומים אדירים מבלי לחשוש שהכסף ייעלם?
חשבונות נאמנות והגנה על הכסף
הפתרון המקצועי הוא שימוש בחשבונות נאמנות. במקום להעביר את הכסף ישירות למוכר, הכסף מופקד לחשבון בנק ייעודי ומאובטח, ונמצא בשליטת עורכי הדין. הכסף משתחרר למוכר רק בשלבים ברורים שנקבעו מראש בחוזה, ורק לאחר שהוכח כי הרישום בטאבו הושלם בהצלחה.
מנגנון כזה מבטיח שאם תתגלה בעיה של הרגע האחרון, או אם המוכר ינסה לסגת מהעסקה, הכסף שלכם לא ילך לאיבוד. זוהי רשת הביטחון המשמעותית ביותר בתהליך של המדריך המלא להוצאת דרכון אירופאי המבוסס על השקעה.
סכנה: ויתור על עורך דין מטעם הקונה
החוק היווני מחייב נוכחות של נוטריון בעסקת מקרקעין, אך אינו מחייב עורך דין מטעם הקונה. משקיעים שמנסים לחסוך ושוכרים רק נוטריון עושים טעות קריטית. הנוטריון היווני הוא עובד ציבור – תפקידו לוודא שהמסים שולמו ושהחתימות זהות, הוא לא שם כדי להגן עליכם או לבדוק חריגות בנייה.
קנייה ללא עורך דין שמייצג אך ורק אתכם היא הימור מסוכן שיכול לעלות מאות אלפי אירו.
תפקיד הנוטריון באימות וחתימת המסמכים
תהליך ויזת הזהב דורש עבודה עם שני סוגים של נוטריונים: הנוטריון המקומי ביוון, והנוטריון הישראלי פה בארץ. כל אחד מהם מבצע תפקיד שונה אך קריטי להצלחת הבקשה שלכם.
עו"ד ונוטריון משה אלפסי ממשרדנו, המכהן גם כנשיא לשכת הנוטריונים של מחוז תל אביב, מוודא שכל המסמכים שיוצאים מישראל ליוון ערוכים בצורה מושלמת, ללא רבב. מסמך שגוי אחד יכול לגרור דחיות ארוכות.
מה עושה הנוטריון הישראלי?
כדי שרשויות ההגירה ביוון יקבלו מסמכים ישראלים (כמו תעודת יושר מהמשטרה, תעודת נישואין, תעודות לידה של ילדים, או ייפויי כוח), המסמכים הללו חייבים לעבור הכנה קפדנית. ראשית, הם מתורגמים לאנגלית או ליוונית על ידי מתרגם מוסמך. לאחר מכן, הנוטריון שלנו מאמת את נכונות התרגום או את זהות החותמים.
השלב הסופי הוא קבלת חותמת "אפוסטיל" ממשרד החוץ או ממערכת בתי המשפט, המאשרת לממשלת יוון שהנוטריון הישראלי הוא גורם רשמי ומוסמך. ללא אישורים אלו, המסמכים שלכם פשוט אינם קבילים ביוון.
מה עושה הנוטריון היווני?
ביוון, הנוטריון אחראי על ניסוח חוזה המכר הסופי של הדירה (השונה מהזיכרון דברים או חוזה ההתקשרות הראשוני) ועל רישומו במערכות המדינה. הוא מוודא שהעסקה חוקית מבחינת מיסוי, ששני הצדדים כשירים לחתום, ושכל המסים לממשלת יוון שולמו כדין טרם הרישום.
תהליך העברת הכספים וחובות הדיווח
העברת מאות אלפי אירו לחו"ל בשנת 2026 אינה פעולה פשוטה. הבנקים, גם בישראל וגם ביוון, כפופים לרגולציה בינלאומית מחמירה של איסור הלבנת הון. אם תנסו פשוט להעביר כסף ללא ליווי והכנה, הבנק שלכם עלול להקפיא את ההעברה, והבנק היווני עלול לסרב לקבל אותה.
כדי לקבל את הוויזה, המדינה היוונית דורשת שקיפות מלאה לגבי מסלול הכסף. היא רוצה לראות שהכסף יצא מהחשבון האישי שלכם בישראל (או מחברה שבבעלותכם הבלעדית) ישירות לחשבון שלכם ביוון, ומשם למוכר או לחשבון נאמנות.
פתיחת חשבון בנק ביוון ומספר מס (AFM)
אחד השלבים הראשונים שתעשו, בעזרת עורך הדין, הוא הוצאת מספר מס יווני הנקרא AFM. ללא המספר הזה אי אפשר לבצע אף פעולה כלכלית ביוון – לא לפתוח חשבון בנק, לא לקנות דירה ולא לשלם חשבון חשמל.
לאחר מכן, נדאג לפתיחת חשבון בנק מקומי על שמכם. לשם כך נצטרך להכין "תיק הוכחת מקור כספים", הכולל אישורים מרואה החשבון שלכם בארץ, דוחות מס, תלושי שכר ופירוט תנועות. אנחנו מכינים את התיק הזה בארץ בצורה מקצועית שמונעת שאלות מיותרות מהבנקאי ביוון.
ליווי בהגשת הבקשה לרשויות ההגירה
אחרי שהנכס נרכש, רשום על שמכם בטאבו, והכסף עבר כחוק – מתחיל השלב שלשמו התכנסנו: הגשת הבקשה לתושבות. תהליך זה נקרא ביוון "Golden Visa Application" והוא דורש דיוק מרבי.
רשויות ההגירה ביוון בודקות כל בקשה בפינצטה. הן בודקות את הסכם הרכישה, את אישור העברת הכספים מהבנק, את הביטוח הרפואי שחובה לרכוש ביוון, ואת כל תעודות המרשם האישי שלכם מישראל (נישואין, יושר וכדומה). משך הזמן לאישור כיום עומד בממוצע על 6 עד 9 חודשים.
הכנת התיק ברמה הבינלאומית
אנחנו לוקחים את התיק שלכם, מאגדים את כל המסמכים ומוודאים שאין שום פער או טעות הקלדה. מניסיוננו רב השנים בטיפול בבקשות של הוצאת דרכון אירופאי, למדנו שפקידי ההגירה מחפשים תיק מסודר שקל לאשר אותו.
לאחר הגשת הבקשה המקוונת, תצטרכו להגיע ליוון פעם אחת בלבד לשלב הביומטרי (צילומי פנים וטביעות אצבע). עד לאותו רגע, אנחנו והצוות המקומי מטפלים בהכל.
ניהול סיכונים משפטיים: מלכודות נפוצות ואיך להימנע מהן
שוק הנדל"ן ביוון חווה פריחה בשנים האחרונות, הרבה בזכות משקיעים זרים שמחפשים את הוויזה. איפה שיש כסף רב, יש גם כאלה שמנסים לנצל את המצב. חשוב שתכירו את המלכודות הנפוצות כדי שלא תיפלו בהן.
חלק ממה שאנחנו עושים כעורכי הדין שלכם הוא להגיד לכם "לא" כשאנחנו מזהים עסקה בעייתית. עדיף לפספס נכס בינוני מאשר להיתקע עם השקעה גרועה בלי יכולת לקבל ויזה.
מחירים מנופחים והבטחות שווא
אחת המלכודות הנפוצות היא "ניפוח" מחירי דירות. לדוגמה, יזם קונה דירה ישנה ב-100,000 אירו, משפץ אותה קלות, ומציע אותה למשקיעים ב-250,000 אירו כדי שתתאים בדיוק לסף המינימלי של הוויזה (באזורים שבהם זה עדיין מותר). בפועל, אתם קונים נכס ששווה הרבה פחות מהכסף ששילמתם עליו.
תפקידנו כליווי משפטי הוא לא רק לבדוק ניירת, אלא להפנות אתכם לשמאים אובייקטיביים שיוודאו שמחיר הנכס משקף את ערך השוק האמיתי שלו. בנוסף, לאורך שנות פעילותינו במשרד (לשעבר פינקו ברקן וכיום פינקו אלפסי), פיתחנו רשת קשרים של אנשי מקצוע אמינים בלבד ביוון.
✓ מה הליווי שלנו כולל? בדיקת 360 מעלות
- ✓ בדיקת בעלויות קודמות וצוואות.
- ✓ שלילת חובות מס וחובות לעירייה של בעל הנכס.
- ✓ בדיקת היעדר עיקולי בנקים.
- ✓ וידוא היתרי בנייה ותאימות הנדסית לטאבו.
חוקי המשחק החדשים: עדכוני ספי ההשקעה ביוון לשנת 2026
בשנים האחרונות, ממשלת יוון התמודדה עם משבר דיור מקומי וביקוש שיא לנדל"ן מצד זרים. בתגובה, שונו כללי המשחק של ויזת הזהב. מי שקרא מאמרים ישנים על סכומי השקעה נמוכים, חייב להתעדכן ברגולציה החדשה של שנת 2026.
ייעוץ משפטי עדכני הוא הדרך היחידה להבטיח שאתם רוכשים נכס באזור הנכון, בסכום הנכון, ושעומד בקריטריונים המדויקים של רשויות ההגירה של יוון היום. טעות באזור ההשקעה משמעותה סירוב מיידי לבקשה.
סכומי ההשקעה המעודכנים (נכון ל-2026)
- ✓ 800,000 אירו: הרף לאזורי ביקוש גבוה. זה כולל את כל מחוז אטיקה (כולל אתונה כולה), סלוניקי, והאיים המבוקשים מיקונוס וסנטוריני. נדרש נכס יחיד בשטח של 120 מ"ר לפחות.
- ✓ 400,000 אירו: הרף ברוב האזורים האחרים והאיים הנוספים ביוון. גם כאן, נדרשת רכישה של נכס יחיד ששטחו עולה על 120 מ"ר.
- ✓ 250,000 אירו: מסלול מיוחד שעדיין פתוח, אבל רק למקרים ספציפיים מאוד – כמו רכישת נכס מסחרי והסבתו המלאה למגורים (לפני הגשת הבקשה), או שיקום של מבנים היסטוריים לשימור.
בנוסף, חשוב לזכור שיש אפיקים אחרים למי שלא רוצה נדל"ן, כגון השקעה של 500,000 אירו בפיקדון בנקאי ביוון, באג"ח ממשלתי, או במניות של חברות יווניות.
סוגיות מיסוי הכרוכות ברכישה והחזקת הנכס
כשאתם מתכננים את התקציב שלכם להשקעה, אסור להסתכל רק על מחיר הדירה (נניח 400,000 אירו). ישנן עלויות נלוות, ובראשן המסים. עורך דין מקצועי בונה לכם תמונה תקציבית מלאה כדי שלא יהיו הפתעות בדרך.
מס הרכישה ביוון (FMA) עומד כיום על כ-3.09% משווי הנכס (או משווי השמאות, הגבוה מביניהם). בנוסף, יש מס רכוש שנתי (ENFIA) שיש לשלם כל שנה על החזקת הנכס, בהתאם לגודלו ומיקומו.
רכישה כאדם פרטי לעומת חברה בע"מ
אחת השאלות המשפטיות הנפוצות היא האם לקנות את הנכס על שמכם הפרטי, או לפתוח חברה יוונית או ישראלית ולרכוש דרכה. ההחלטה הזו משפיעה ישירות על המיסוי שלכם (הן ביוון והן בישראל מול רשות המסים).
| פרמטר להשוואה | רכישה כאדם פרטי | רכישה דרך חברה (LLC) |
|---|---|---|
| מורכבות בירוקרטית | פשוטה ומהירה יותר, פחות ניירת. | מורכבת, דורשת הקמת חברה ורואה חשבון צמוד. |
| מיסוי על שכר דירה | מדרגות מס פרוגרסיביות (15% עד 45%). | מס חברות קבוע (כ-22%) + מס דיבידנד במשיכה. |
| זכאות לוויזת זהב | ישירה ופשוטה. | אפשרית, אך רק אם החברה בבעלותכם המלאה (100%). |
| עלויות תחזוקה שוטפות | נמוכות (רק הגשת דוח מס שנתי אישי). | גבוהות (הנהלת חשבונות כפולה, אגרות חברה). |
לרוב הלקוחות שלנו שמחפשים לקבל אזרחות אירופאית על בסיס השקעה, רכישה כאדם פרטי היא הדרך המומלצת והחלקה ביותר. עם זאת, במקרים של רכישת נכסי יוקרה מסחריים, לעיתים יש הצדקה כלכלית לחברה. אנו מספקים ייעוץ פרטני לכל לקוח בהתאם לצרכיו.
עלויות משפטיות ונוטריוניות צפויות בתהליך
מעבר למס הרכישה, ישנן עלויות נוספות שחשוב להכיר כדי לא לחרוג מהתקציב. שקיפות היא מילת המפתח כאן.
העלויות כוללות את שכר טרחת הנוטריון ביוון (לרוב כ-1%-1.5% משווי הנכס), אגרות רישום בטאבו (כ-0.6%), ושכר טרחת עורך דין (הן בישראל והן ביוון). בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות של תרגומים נוטריוניים ואפוסטיל למסמכים האישיים שלכם בישראל.
כאשר אתם שוכרים את שירותי משרדנו, אנחנו פורסים בפניכם מראש את כל העלויות הצפויות. אין אותיות קטנות ואין הפתעות של הרגע האחרון. אנחנו מאמינים בניהול תקציב חכם וברור.
ביצוע העסקה מרחוק: תהליך קבלת ייפוי כוח נוטריוני
אחד היתרונות הגדולים שאנחנו מציעים הוא היכולת לבצע כמעט את כל התהליך מהספה בסלון שלכם בישראל. אינכם צריכים לטוס ליוון כדי לפתוח חשבון בנק, לא צריכים לטוס כדי לחתום על החוזה, ולא צריכים לטוס כדי לרשום את הנכס.
הדבר מתאפשר באמצעות "ייפוי כוח נוטריוני קונסולרי". אנחנו מכינים עבורכם ייפוי כוח ספציפי ומוגבל, המסמיך את עורכי הדין ביוון לפעול בשמכם אך ורק למטרות העסקה. את המסמך הזה אתם חותמים מולנו בארץ (כנוטריונים) או בקונסוליה היוונית בישראל.
מתי בכל זאת תצטרכו לטוס?
הפעם היחידה שבה נוכחותכם הפיזית ביוון היא חובה, היא בשלב איסוף הנתונים הביומטריים (צילומי פנים וטביעות אצבע). זה קורה לאחר שהגשנו את בקשת ההגירה המקוונת שלכם והיא עברה אישור ראשוני.
זהו ביקור קצר וממוקד שאנחנו מתאמים עבורכם מראש מול רשויות ההגירה ביוון. מעבר לזה – התהליך מתנהל כולו בשלט רחוק בצורה מאובטחת וחוקית לחלוטין. גם מי שקורא את דרכון אירופאי יתרונות מבין שהנוחות בתהליך היא קריטית.
ליווי משפטי לאחר קבלת הוויזה: חידוש וניהול שוטף
בשעה טובה, קיבלתם את הכרטיס המיוחל! ויזת הזהב שלכם תקפה ל-5 שנים ומקנה לכם ולמשפחתכם את הזכות לחיות ולנוע בחופשיות ברחבי מדינות שנגן. אבל העבודה המשפטית לא מסתיימת כאן.
כדי לשמור על הוויזה, עליכם לשמור על ההשקעה שלכם. החוק קובע שאם תמכרו את הנכס, הוויזה תבוטל. אנו מלווים את לקוחותינו גם לאחר קבלת התושבות, כדי לוודא שאינם מבצעים פעולות שיסכנו את הסטטוס שלהם.
שמירה על תוקף הוויזה ל-5 השנים הבאות
לקראת תום 5 השנים, יש להגיש בקשה לחידוש הוויזה. תהליך החידוש דורש הוכחה שהנכס עדיין בבעלותכם ושהוא תואם את הכללים. אנחנו דואגים להזכיר לכם, לאסוף את המסמכים הרלוונטיים, ולהגיש את בקשת החידוש בזמן.
בנוסף, אם הסטטוס המשפחתי שלכם משתנה (למשל, נולד ילד חדש), יש לבצע הליכים משפטיים כדי לצרף אותו לתוכנית הוויזה שלכם. מי שמחפש זכאות לדרכון אירופאי בעתיד, חייב לשמור על רצף תושבות תקין וללא דופי, ואנחנו שם כדי לדאוג שזה יקרה.
הטיפ של עו"ד הילה פינקו: אל תחתמו על שום מסמך בלי תרגום משפטי מלא
"במהלך שנותיי כעורכת דין בתחום, ראיתי לא פעם משקיעים שהגיעו אלינו אחרי שכבר שילמו מקדמה על נכס ביוון, רק כדי לגלות שחתמו על סעיף המאפשר למוכר לבטל את העסקה ולשמור את הכסף במקרה של עיכובים בטאבו. אל תסמכו על 'יהיה בסדר' או על תרגומים חובבניים של מתווכים.
כל מסמך שאתם חותמים עליו חייב לעבור דרך עורך דין מטעמכם שעשה לו בדיקה משפטית ותרגום מדויק. הכסף שלכם עבד קשה בשבילכם – שמרו עליו בעזרת ייצוג משפטי הולם."
שאלות נפוצות
מה תפקידו של עורך דין בתהליך קבלת ויזת זהב ליוון, והאם חובה לשכור אחד?
החוק ביוון אינו מחייב את הקונה לשכור עורך דין, אך ויתור על כך הוא סיכון עצום. תפקיד עורך הדין מטעמכם הוא לבצע בדיקת נאותות לנכס (שלילת חובות ועיקולים), לנהל את פתיחת חשבון הבנק, לנסח הסכם שיגן על כספכם (כמו שימוש בחשבון נאמנות), ולהכין את תיק ההגירה ללא רבב כדי להבטיח את קבלת הוויזה.
מה ההבדל בין תפקיד עורך הדין לתפקיד הנוטריון בעסקת רכישת נדל"ן ביוון?
ביוון, נוטריון הוא עובד ציבור חובה בעסקאות מקרקעין. תפקידו הוא לוודא שהמדינה מקבלת את המסים שלה ושזהות הצדדים נכונה – הוא אינו בודק חריגות בנייה ואינו מגן על האינטרסים של הקונה. עורך הדין, לעומת זאת, נשכר על ידיכם בלבד, מייצג את האינטרסים שלכם, בודק את עברו הפיננסי של הנכס, ומוודא שהעסקה כדאית ובטוחה עבורכם.
מהן העלויות הנלוות לייעוץ משפטי ונוטריוני בתהליך ויזת הזהב?
מעבר לסכום ההשקעה עצמו (החל מ-250,000 ועד 800,000 אירו תלוי אזור), יש לקחת בחשבון מס רכישה (כ-3.09%), שכר טרחת נוטריון ביוון (כ-1%-1.5%), אגרות טאבו, ועלויות תרגום ונוטריון בישראל לאימות מסמכים (אפוסטיל). שכר הטרחה של עורכי הדין (הישראלי והמקומי) מסוכם מראש ותלוי במורכבות התיק.
כיצד עורך הדין מוודא שהנכס נקי מחובות, עיקולים ובעיות רישום בטאבו?
עורך הדין מפעיל צוות משפטי מקומי ביוון שניגש ללשכות המקרקעין (טאבו) הרלוונטיות. הם בודקים פיזית ודיגיטלית את שרשרת הבעלויות, מוודאים שאין משכנתאות קודמות, עיקולי בנקים, חובות מס של המוכר, או צוואות פתוחות, ודורשים אישור ממהנדס שאין חריגות בנייה בנכס.
אילו מסמכים משפטיים יש להכין, לתרגם ולאשר נוטריונית לצורך הגשת הבקשה?
להגשת בקשת ויזת הזהב נדרשים מסמכים אישיים רבים מישראל: תעודת יושר מהמשטרה (העדר רישום פלילי), תעודות לידה ונישואין, והוכחות מקור כספים (דוחות מס ואישורי בנק). תפקיד הנוטריון הישראלי במשרדנו הוא לתרגם מסמכים אלו, לאמת את חתימותיהם ולהנפיק עבורם חותמת אפוסטיל ממשלתית כדי שיהיו קבילים ביוון.
מהם השלבים המשפטיים המרכזיים מרגע איתור הנכס ועד לקבלת אישור התושבות?
השלבים הם: 1. חתימה על ייפוי כוח נוטריוני לעורכי הדין. 2. פתיחת חשבון בנק ביוון והוצאת מספר מס (AFM). 3. בדיקת נאותות מעמיקה לנכס. 4. חתימה על חוזה רכישה והעברת הכספים לחשבון נאמנות. 5. רישום הנכס בטאבו היווני על שמכם. 6. הכנת תיק ההגירה והגשתו לרשויות. 7. ביקור קצר ביוון למתן טביעות אצבע. 8. קבלת כרטיס התושבות.
כיצד הליווי המשפטי מסייע בהבטחת כספי ההשקעה ושמירה על תוקף הוויזה?
הליווי המשפטי מבטיח שכספכם לא יועבר למוכר לפני שהנכס נבדק ויצא נקי לחלוטין, לרוב תוך שימוש במנגנון של חשבון נאמנות. לאחר קבלת הוויזה, עורך הדין מעניק ייעוץ כיצד לנהל את הנכס בצורה חוקית, מטפל בדיווחי המס הנדרשים ביוון, ומנהל את תהליך חידוש הוויזה כל 5 שנים כדי למנוע את פקיעתה.
לסיכום: אל תשאירו את העתיד שלכם ליד המקרה
תהליך הוצאת ויזת זהב ליוון הוא הזדמנות פז בשנת 2026 להבטיח עתיד אירופאי לכם ולמשפחתכם, אבל זה לא פרויקט בשיטת "עשה זאת בעצמך". כפי שראינו, הסכנות שבהתנהלות ללא עורך דין צמוד – מחובות נסתרים על הנכס ועד לדחיית בקשת ההגירה בשל טפסים שגויים – הן גדולות ויקרות מדי.
משרדנו, בהובלת עורכי הדין והנוטריונים הילה פינקו ומשה אלפסי, מביא עמו כמעט שני עשורים של ניסיון בפתרון סבכים בירוקרטיים בינלאומיים. אנחנו משלבים מומחיות נוטריונית ישראלית עם פיקוח הדוק על עורכי דין מקומיים ביוון, כדי שהכסף שלכם יהיה מוגן והתושבות שלכם תאושר בצורה החלקה ביותר.
אם אתם רציניים לגבי ההשקעה שלכם ביוון, תנו למקצוענים להוביל את הדרך. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לפגישת ייעוץ, בה נסביר לכם בדיוק מה נדרש, נשקף לכם את כל העלויות, ונתחיל יחד את המסע שלכם בצורה הבטוחה והחכמה ביותר.
